Ouarzazate a longtemps vécu dans l'ombre de Marrakech, à trois heures de route au-delà du col du Tichka. La "porte du désert", la "Hollywood d'Afrique" — les surnoms ne manquent pas, mais les investissements sérieux, si. C'est en train de changer. Plus d'un milliard de dirhams injectés en deux ans, un plan de relance touristique d'État, une connectivité aérienne en hausse de 33%, des arrivées en progression de 34% — Ouarzazate est en train de rattraper son retard avec des fondamentaux solides.
1. Ouarzazate en 2026 : la relance est en cours
Le ministère du Tourisme a déployé dans le cadre de sa feuille de route 2023-2026 un plan d'accélération de 820 millions de dirhams pour faire de Ouarzazate une destination de référence du tourisme culturel durable. Ce plan repose sur trois axes : renforcement de l'hébergement, développement de l'animation culturelle, et amélioration de la connectivité aérienne.
Les résultats sont déjà mesurables. À fin août 2025, les arrivées à l'aéroport de Ouarzazate ont progressé de +34% par rapport à 2019. La ligne Ouarzazate-Londres a été renforcée, les dessertes françaises et espagnoles augmentées de 33% en capacité. De nouvelles lignes sont en cours d'étude. Les effets les plus significatifs sont attendus à partir de 2026, une fois l'ensemble des projets en cours achevés.
2. L'industrie cinématographique : un moteur économique unique
Ouarzazate est la capitale africaine du cinéma. Les Studios Atlas ont accueilli des productions mondiales — Lawrence d'Arabie, Gladiator, Game of Thrones, Kingdom of Heaven. Ce positionnement crée une économie locale spécifique : techniciens, équipes de tournage, acteurs, producteurs — une population temporaire à fort pouvoir d'achat qui génère une demande locative régulière sur des biens meublés haut de gamme.
La ville développe activement ce positionnement. Un festival international du film a été officialisé par le Conseil communal. La place Jamaa Al Fan et son centre d'interprétation du cinéma, le "Walk of Kasbahs" de la Kasbah de Taourirt, le studio Mystère en réalité augmentée — autant d'équipements culturels qui renforcent l'attractivité touristique et justifient des tarifs hôteliers premium.
3. Le patrimoine UNESCO : un actif de valorisation permanente
Le Ksar Aït Benhaddou, à 30 km de Ouarzazate, est classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Ce site emblématique — décor naturel des plus grands films de l'histoire du cinéma — est en cours de réaménagement avec deux places culturelles pour accueillir expositions et événements internationaux. Les appels d'offres ont été lancés, l'ouverture est prévue pour le second semestre 2026.
Pour un investisseur immobilier, la proximité d'un site UNESCO est un facteur de valorisation structurel. Les maisons d'hôtes et riads dans un rayon de 30 km d'Aït Benhaddou bénéficient d'une demande touristique captive — des visiteurs qui veulent dormir dans l'univers du site, pas dans un hôtel standardisé. C'est le segment hospitalité premium le moins exploré du Maroc.
4. Les énergies renouvelables : le deuxième moteur économique
Ouarzazate abrite Noor, la plus grande centrale solaire du monde. Ce projet d'envergure mondiale — financé par la Banque mondiale et la BAD — a transformé la région en hub des énergies renouvelables au Maroc. Il génère une présence permanente d'ingénieurs, de techniciens et de cadres internationaux, qui créent une demande locative soutenue pour des logements de qualité.
Le Maroc ambitionne de couvrir 52% de ses besoins énergétiques par les renouvelables d'ici 2030. Ouarzazate est au cœur de cette stratégie nationale — de nouveaux projets solaires sont prévus dans la région, chacun générant des flux de personnel qualifié supplémentaires sur un marché locatif déjà sous tension.
5. Les opportunités immobilières concrètes
Hôtels et maisons d'hôtes
C'est le segment le plus porteur. La relance hôtelière est en cours — neuf établissements ont déjà trouvé repreneurs dans le cadre du plan d'État. Les opportunités de reprise d'établissements existants, à des prix inférieurs à leur valeur de reconstruction, sont réelles. Le programme GO SIYAHA accompagne 35 projets innovants dans la région, dont plusieurs en recherche de financement ou de repreneur.
Riads et demeures de charme
Les maisons de caractère dans la Kasbah de Ouarzazate et aux abords d'Aït Benhaddou sont encore accessibles à des prix sans commune mesure avec leur potentiel locatif. Une maison d'hôtes bien gérée à Ouarzazate affiche des taux d'occupation supérieurs à 70% en saison haute, avec des tarifs nuitée entre 800 et 2 500 MAD selon le standing.
Résidentiel locatif pour professionnels
Appartements et villas destinés aux cadres des projets énergétiques, aux équipes de tournage en résidence prolongée et aux fonctionnaires en poste. Baux longs, locataires stables, vacance faible. Le segment résidentiel moyen standing est le plus déficitaire de la ville — l'offre ne couvre pas la demande existante.
6. Ce que la plupart des investisseurs ratent
Ouarzazate souffre d'un déficit d'image auprès des investisseurs immobiliers classiques — perçue comme trop éloignée, trop saisonnière, trop peu liquide. Ce biais est en train de se corriger avec la relance aérienne et les investissements publics. Mais le marché n'a pas encore intégré cette correction dans ses prix. C'est précisément là que réside l'opportunité.
Les actifs hôteliers disponibles à la reprise, les riads aux abords du site UNESCO, les projets hospitalité premium entre désert et kasbahs — aucun de ces segments ne passe par les portails grand public. Ils se trouvent dans les réseaux locaux d'opérateurs qui connaissent la ville depuis des années.
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