Prix immobilier au Maroc en 2026 : ville par ville, quartier par quartier

Les prix affichés sur les portails marocains sont des prix vendeurs. Les prix réels — ceux auxquels les transactions se concluent — sont une autre conversation. Ce qui suit est construit à partir des données IPAI de Bank Al-Maghrib, croisées avec les fourchettes terrain observées sur les marchés de Marrakech, Casablanca et Tanger. Pas de moyennes nationales qui noient tout. Des chiffres par quartier, par type de bien, par réalité de marché.

Ce que dit l'IPAI BAM — et ce qu'il ne dit pas

L'Indice des Prix des Actifs Immobiliers publié par Bank Al-Maghrib est l'indicateur de référence officiel. Il couvre les transactions enregistrées sur l'ensemble du territoire et distingue trois segments : résidentiel, foncier, commercial. Pour 2024, il enregistre une hausse nationale moyenne de +3,1% sur le résidentiel, avec des écarts significatifs entre villes.

La limite de cet indice : il agrège les marchés accessibles et premium dans un même chiffre. Un appartement à 4 000 MAD/m² en périphérie de Casablanca et un penthouse à 35 000 MAD/m² en Hivernage pèsent dans la même moyenne. Pour un investisseur positionné sur le segment haut de gamme, l'IPAI est un thermomètre de tendance — pas un guide de décision.

Marrakech : le marché à deux vitesses

Guéliz — le marché résidentiel le plus actif

Guéliz concentre la majorité des transactions résidentielles de standing à Marrakech. Les fourchettes de prix au m² en 2025-2026 :

• Appartements neufs (standing) : 16 000 – 24 000 MAD/m² (1 400 – 2 100 EUR/m²)
• Appartements anciens rénovés : 10 000 – 16 000 MAD/m²
• Terrains R+5 (axes secondaires) : 25 000 – 35 000 MAD/m²
• Bureaux standing : 14 000 – 20 000 MAD/m²

Hivernage — le luxe résidentiel sous contrainte d'offre

Hivernage est le quartier le plus cher de Marrakech au m². L'offre neuve y est quasi-inexistante depuis 2022 — le foncier disponible est épuisé, les rares opérations en cours sont déjà pré-commercialisées.

• Appartements neufs haut standing : 20 000 – 28 000 MAD/m² (1 750 – 2 450 EUR/m²)
• Villas avec piscine (200–500 m²) : 4 – 9 millions MAD
• Villas d'exception au-delà de 500 m² : 9 – 20 millions MAD

Palmeraie — le foncier comme principale valeur

Après une phase de correction entre 2018 et 2022, la Palmeraie s'est repositionnée sur deux segments porteurs : les grandes propriétés d'exception et les riads-boutiques à vocation hospitality.

• Foncier R+1 (2 000 – 5 000 m²) : 800 – 1 500 MAD/m²
• Villas existantes à réhabiliter : 5 000 – 9 000 MAD/m²
• Propriétés d'exception (1 500 m² et plus) : 12 – 35 millions MAD

Médina — le patrimoine, marché de niche

Le marché des riads en Médina reste opaque et hors-portail par nature. Les transactions significatives se concluent entre acheteurs européens et propriétaires marocains sans intermédiation visible.

• Riad réhabilitable (200 – 400 m²) : 1,5 – 3,5 millions MAD
• Riad exploité en maison d'hôtes (400 – 800 m²) : 4 – 10 millions MAD selon revenus
• Riad historique d'exception (800 m² et plus) : 10 – 25 millions MAD

Casablanca : la capitale économique, marché segmenté

Anfa — le segment le plus premium de Casa

Anfa et ses sous-quartiers (Anfa Supérieur, California, Ain Diab) concentrent les prix les plus élevés de Casablanca. La demande y est portée par les cadres supérieurs, les familles d'affaires marocaines et les MRE.

• Appartements neufs standing : 18 000 – 30 000 MAD/m² (1 580 – 2 640 EUR/m²)
• Villas Anfa Supérieur : 8 – 25 millions MAD
• Foncier résidentiel axes secondaires : 15 000 – 22 000 MAD/m²

Gauthier / Racine — bureau et résidentiel haut de gamme

• Appartements rénovés ou neufs : 12 000 – 20 000 MAD/m²
• Bureaux classe A (achat) : 15 000 – 22 000 MAD/m²
• Bureaux classe A (location) : 120 – 180 MAD/m²/mois

Zenata / Bouskoura — foncier industriel et résidentiel en développement

• Foncier résidentiel (zones loties) : 3 000 – 6 000 MAD/m²
• Foncier industriel et logistique : 1 500 – 3 500 MAD/m²
• Appartements neufs résidentiel intermédiaire : 7 000 – 11 000 MAD/m²

CFC (Casablanca Finance City) — le tertiaire de référence

• Bureaux CFC location (classes A et A+) : 180 – 280 MAD/m²/mois
• Prix d'achat : 22 000 – 35 000 MAD/m² selon niveau et vue

Tanger : la ville en pleine revalorisation structurelle

Tanger ville / bord de mer — le premium résidentiel

Tanger a connu la plus forte revalorisation parmi les grandes villes marocaines sur la période 2020–2024, portée par Tanger Med, le développement industriel et une attractivité internationale croissante.

• Appartements vue mer haut standing : 14 000 – 22 000 MAD/m² (1 230 – 1 940 EUR/m²)
• Villas vue mer (Marshan, cap Malabata) : 6 – 18 millions MAD
• Foncier résidentiel avec vue : 8 000 – 15 000 MAD/m²

Tanger Med / zone industrielle — le foncier logistique

Tanger Med est le premier port d'Afrique et le hub logistique de référence pour les flux Afrique-Europe. La zone génère une demande soutenue en entrepôts, plateformes logistiques et locaux industriels.

• Foncier zone franche et industrielle : 500 – 1 200 MAD/m²
• Entrepôts logistiques neuf classe A (location) : 60 – 90 MAD/m²/mois
• Prix d'achat entrepôt neuf : 5 000 – 8 000 MAD/m²

Tanger City Center / Malabata — le résidentiel intermédiaire

• Appartements neufs (résidentiel standard) : 8 000 – 13 000 MAD/m²
• Appartements anciens centre-ville : 6 000 – 10 000 MAD/m²

Conversion MAD / EUR : les repères 2026

Pour les investisseurs européens, la conversion de référence en 2026 se situe autour de 1 EUR ≈ 11,30 – 11,50 MAD (taux indicatif, à vérifier au moment de la transaction). Sur cette base :

• Un appartement à 20 000 MAD/m² représente environ 1 750 EUR/m²
• Un appartement 100 m² à Hivernage à 2 200 000 MAD correspond à environ 194 000 EUR
• Un terrain 500 m² en Guéliz à 30 000 MAD/m² représente 15 M MAD, soit environ 1,32 M EUR

Ces niveaux positionnent Marrakech et Tanger à des valorisations très inférieures aux marchés méditerranéens comparables — Barcelone, Lisbonne, Côte d'Azur — pour des rendements locatifs bruts supérieurs.

Tableau comparatif synthétique

Ce que ces chiffres impliquent pour un investisseur en 2026

Trois lectures s'imposent.

Le segment le plus sous-valorisé par rapport à son potentiel reste le foncier logistique autour de Tanger Med et la zone industrielle de Casablanca — des rendements de 7 à 10% sur des actifs défensifs.

Sur le résidentiel premium, Marrakech et Tanger offrent encore des prix d'entrée inaccessibles dans tout équivalent méditerranéen. Barcelone, Lisbonne, Côte d'Azur ne jouent plus dans la même catégorie de valorisation.

Le marché des riads en Médina reste le seul segment où un acheteur averti peut encore trouver une décote significative par rapport à la valeur intrinsèque — à condition d'avoir les bons contacts.